La Cambra de Comerç de Barcelona, en el marc dels Indicadors de Progrés i Benestar (IPB), ha analitzat l’evolució de l’accessibilitat a l’habitatge a Catalunya en dues dimensions fonamentals: per territoris i col·lectius socials (segons el nivell de renda, l’edat i la nacionalitat de les llars).

Les principals conclusions de l’estudi són:

1. L’esforç hipotecari mitjà per adquirir un habitatge és similar al de principis de segle, però l’augment especialment intens de la precarietat laboral entre els col·lectius més vulnerables a partir de la crisi financera va provocar un fort increment de la demanda d’habitatge de lloguer.
2. En aquest context de canvi estructural en el mercat de l’habitatge, l’accessibilitat al lloguer ha empitjorat durant les darreres dues dècades, amb especial intensitat a partir del 2015.
3. Les rendes baixes, els joves i la població estrangera són els col·lectius amb una major probabilitat de viure en règim de lloguer i, per tant, són els més perjudicats per aquest fenomen.
4. El major esforç relatiu que suposa l’habitatge per aquests grups té greus implicacions socials, com ara la polarització de la riquesa, l’endarreriment de l’edat d’emancipació i les decisions sobre maternitat i paternitat.
5. Les administracions han de consensuar polítiques que millorin l’accessibilitat del lloguer, especialment les dirigides als col·lectius amb majors dificultats per fer front al cost de l’habitatge. Especialment, cal facilitar les condicions que incentivin una major inversió per part del sector privat; per exemple, agilitant la tramitació i reforçant la seguretat jurídica davant els canvis en la regulació.

Factors estructurals: el desajust entre l’oferta i la demanda d’habitatge

Des de l’inici de la crisi financera, a Catalunya -i al conjunt de l’Estat- s’observa un desequilibri persistent entre la creació de noves llars i la construcció de nous habitatges, tendència que s’ha accentuat els darrers anys i que ajuda a explicar les majors dificultats d’accessibilitat al mercat del lloguer (gràfic). En aquest context, el mercat de l’habitatge s’enfronta a grans reptes estructurals pel que fa a la demanda, que transformaran les necessitats residencials de les llars, com ara la caiguda del nombre mitjà de persones per llar, a causa de la disminució de la natalitat i l’augment de l’esperança de vida (gràfic).

Per altra banda, la construcció de nous habitatges també presenta certs obstacles que estan dificultant un ajust àgil de l’oferta a l’augment de la demanda. Alguns factors estructurals són la creixent manca de mà d’obra adequada, una problemàtica especialment acusada al sector de la construcció (gràfic) i la presència de colls d’ampolla administratius a l’hora de tramitar les llicències d’obra. Per altra banda, el fort augment del preu dels materials de construcció, les condicions més restrictives d’accés al crèdit del sector promotor i la inseguretat jurídica també podrien dificultar l’augment de l’oferta d’habitatge durant els propers anys.

En un context en què la construcció de nous habitatges és escassa, l’oferta d’habitatge residencial també s’està veient afectada en determinades localitats per fenòmens com ara el turisme residencial (gràfic), que ha guanyat molt protagonisme entre el 2015 (representava el 45% del total de places turístiques) i el 2022 (61%), amb una elevada presència a les demarcacions de Girona (42% del total de places a Catalunya) i Tarragona (29%). Un segon factor és l’elevada concentració de segones residències en determinades comarques catalanes, com ara la Vall d’Aran, la Cerdanya, el Pallars Sobirà i l’Alta Ribagorça.

L’accessibilitat a l’habitatge a Catalunya

L’accessibilitat es mesura en termes de l’esforç econòmic que una llar mitjana ha de realitzar per  adquirir o llogar un habitatge a les condicions vigents del mercat. Per tant, aquests indicadors no són representatius del cost econòmic que suposa l’habitatge per al conjunt de les llars.

S’estimen dos indicadors: 1) l’esforç hipotecari és la proporció de la renda familiar disponible bruta (RFDB) que una llar mitjana destina a fer front al pagament del primer any d’hipoteca d’un habitatge tipus de 100 m²; i 2) l’esforç d’accés al lloguer és la proporció de la RFDB que una llar mitjana dedica a fer front al pagament dels 12 primers mesos del lloguer mitjà a les condicions actuals de mercat (no es pren de referència un habitatge tipus). És important destacar que els nivells dels dos indicadors d’accessibilitat no són directament comparables, però sí que permeten comparar l’evolució històrica i identificar en quines regions l’accés a la compra i al lloguer d’habitatge està més tensionat.

Mercat de compravenda. L’esforç hipotecari a Catalunya s’ha mantingut estable durant la recuperació econòmica (2015-2019), malgrat un entorn de tipus d’interès històricament reduït (gràfic). De fet, la proporció de renda que les llars destinen al valor del principal no ha variat significativament els darrers anys, sent la càrrega financera la que comença a jugar un paper rellevant a partir del 2022 a causa de l’augment dels tipus d’interès. Cal destacar que un entorn persistent de tipus elevats dificulta l’accessibilitat a la compravenda, especialment entre els grups més vulnerables.

L’accessibilitat al mercat de compravenda no és homogènia al territori català. L’esforç hipotecari és especialment elevat en les zones econòmicament més dinàmiques o bé amb una proporció elevada de turisme residencial i segones residències (gràfic).

Mercat de lloguer. A diferència del mercat de compravenda, l’esforç econòmic que una llar mitjana ha de realitzar per accedir al lloguer a Catalunya ha mostrat una tendència creixent i se situa en màxims històrics des de com a mínim l’any 2001 (gràfic). Tot i que ha empitjorat de manera generalitzada per comarques i municipis, l’accessibilitat al lloguer també es força heterogènia a Catalunya. A tota la costa barcelonina i gironina aquest esforç és més elevat que a les zones d’interior i que a la demarcació de Tarragona (gràfic).

Dificultats d’accés a l’habitatge per col·lectius socials

Les dinàmiques dels preus del mercat de l’habitatge no afecten de forma homogènia a tots els grups socials, sent especialment vulnerables els col·lectius que lloguen a preu de mercat. En aquest sentit, per al 20,7% de la població espanyola en règim de lloguer (a preu de mercat), el cost del lloguer els suposava més del 40% de la seva renda disponible l’any 2020. En canvi, aquest percentatge es va situar només en el 4,3% per a la població amb habitatge en propietat amb hipoteca.

En relació amb la distribució de les llars segons el règim de tinença de l’habitatge principal, cal destacar que el percentatge de llars en lloguer a preu de mercat és relativament baix (23,2% el 2021) a Catalunya (Taula), situació que contrasta amb una elevada proporció de llars que tenen un habitatge propi sense càrrega hipotecària (42,2%).

Tot i això, és important remarcar que la crisi financera suposa un punt d’inflexió en el mercat de l’habitatge, amb un protagonisme molt més accentuat de les transaccions del lloguer (gràfic). Aquest canvi estructural s’explica, en part, pel fort augment de la precarietat laboral en determinats col·lectius socials a partir del 2008, com ara la població estrangera, les rendes baixes i els joves.

Una de les conseqüències d’aquest fenomen és que la tinença de l’habitatge principal en propietat s’ha polaritzat entre grups socials des de l’esclat de la crisi financera. Aquesta bretxa creixent és especialment notable entre les llars joves i les sènior (gràfic), però també s’observa entre rendes baixes i altes (gràfic). A més, cal destacar que la població estrangera està molt més exposada a les condicions del mercat de lloguer en relació amb la població espanyola. En concret, el 68% de les llars amb algun membre de nacionalitat estrangera estava en règim de lloguer (a preu de mercat) l’any 2020, una proporció molt inferior a les llars únicament amb membres de nacionalitat espanyola (18%).

Conseqüències socioeconòmiques de les dificultats d’accés a l’habitatge

Algunes de les principals conseqüències de l’elevat esforç econòmic que suposa el cost de l’habitatge entre les persones més vulnerables és la major dificultat que tenen per arribar a final de mes (gràfic). Així, el nivell de carència material a partir de la crisi financera va augmentar més intensament entre les rendes baixes i els joves, dificultant la capacitat d’estalvi d’aquests col·lectius. A més, el fort increment de l’esforç del lloguer està vinculat amb una pèrdua de riquesa neta dels joves, un fenomen que ha contribuït a polaritzar l’estoc de riquesa neta real entre grups d’edat (gràfic).

Polítiques públiques per afavorir l’accés a l’habitatge

El tensionament creixent en el mercat de l’habitatge, especialment en el cas del lloguer, interpel·la directament a les administracions. Serà necessari que es prenguin mesures en el marc d’un gran pacte a llarg termini consensuat entre els diferents agents econòmics i polítics. Es presenten les següents propostes en el marc de tres grans eixos:

1) Augmentar l’oferta disponible d’habitatge de lloguer:

• Actualització dels plans urbanístics per a augmentar el sòl disponible dedicat a la construcció de nous habitatges.
• Simplificar i agilitzar els procediments de tramitació de llicències d’obra nova, permetent una resposta més àgil de l’oferta a les condicions del mercat.
• Mobilitzar sòl públic i privat existent, en especial per a la construcció d’habitatge social, una pràctica que no s’ha consolidat a Catalunya.
• Impulsar la col·laboració públicoprivada, assegurant una rendibilitat suficientment atractiva a l’inversor privat.
• Bonificacions fiscals addicionals a aquells propietaris que lloguin a un preu inferior al de mercat. Alternativament, l’Administració pot llogar habitatges i destinar-los a lloguer social.
• Potenciar polítiques que millorin les competències dels treballadors d’acord amb les necessitats del sector (com ara la formació professional).
• Aprofitar l’impuls dels fons NGEU per a la rehabilitació d’habitatges, en especial aquells habitatges amb unes condicions d’habitabilitat més deteriorades.

2) Major esforç pressupostari destinat a polítiques de despesa social d’habitatge:

• Fins que les mesures estructurals d’augment de l’oferta d’habitatge no es materialitzin, cal augmentar la despesa social en polítiques d’habitatge per convergir amb el nucli europeu.
• En primera instància, la despesa ha d’anar dirigida a esmorteir l’esforç que han de realitzar les llars més vulnerables (ex: llars en situació d’emergència).

3) Polítiques per afavorir una menor pressió poblacional als grans nuclis urbans:

• Impulsar una xarxa de transport més integrada i multimodal que permeti una connectivitat més ràpida i previsible entre les zones perifèriques i rurals amb els nuclis urbans.
• Desenvolupar nous plans urbanístics que millorin i ampliïn els serveis socials existents a les zones rurals (escoles, atenció mèdica, biblioteques, connectivitat, etc.).